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泰禾并购后遗症:左手频“退货”右手百亿卖项目

上钢信息门户网 2019-10-21 18:25:34
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时代财经文/黄银桥

一直在销售该项目的泰和集团最近开始了新一轮的“退货”。

10月8日,泰和集团宣布,因业务需要,项目布局根据目标公司房地产项目的开发条件和交易进度进行调整。经协商,拟解除句容市祥丰房地产有限公司(以下简称“祥丰房地产”)和江苏中长昌龙山房地产有限公司(以下简称“中佳房地产”)的收购协议。

目前,祥丰房地产100%股权的工商变更已经完成。泰和的全资子公司江苏泰和金润房地产有限公司(以下简称“江苏泰和金润”)共支付了4亿元。中加房地产100%股权工商变更登记尚未完成。

收购协议终止后,江苏泰和金润不再持有祥丰房地产的股权,祥丰房地产和中加房地产不再计入泰和合并报表。襄丰房地产原转让给江苏泰和金润,返还已经支付的4亿元,扣除此前提供的80万元贷款,实际返还3990万元。句容物品经常被“退回”

泰和“回归”的两件物品于2017年10月20日获得。当时,江苏泰和金润与高建国、周国庆两个自然人签订了收购协议,以4亿元的总成本收购祥丰地产100%的股权。同一天,江苏泰和金润以1亿元的总成本从罗红购买了中佳房地产100%的股份。

祥丰房地产成立于2008年5月15日,注册资本800万元,其中80%由高建国持有,20%由周国庆持有。其主要资产为位于句容市茅山风景区的六块地块(以下简称“茅山项目”),总用地面积89,500平方米。该地块土地使用权全面,六块地块均已取得土地使用权证书。

中加地产成立于2006年6月26日,注册资本为300万美元,100%归周罗红所有。中加地产的主要资产是长龙山国际度假项目。项目地块位于句容市田王镇潘冲村长龙山当地地块,土地面积2万平方米,容积率1.05以下。土地利用是全面的。该地块已取得土地使用权证书。

然而,泰和保存了两年的这两个项目尚未上市出售。根据2019年半年度报告,茅山项目被太和列入“土地储备”一栏。收购时待开发土地面积仍为89,500平方米。虽然龙山国际度假村项目显示为“在建”,但其总竣工面积为0。

一位接近南京泰和的人士向时代财经透露,这两个项目的缓慢发展主要是由于项目规划与最初承诺之间的差异。建筑高度、容积率等红线无法突破,这也是泰和最终“退货”的主要原因。

南京房地产业知情人士尹肖飞也指出,茅山和龙山项目属于风景名胜区,政府对项目规划有许多限制,这使得谈判更加困难。此外,景区内政府可能需要企业来解决当地的就业问题,这也是高营业额企业面临的一个难题

另一方面,在2016年爆炸式增长之后,句容的房地产市场不再繁荣。数据显示,裕廊市2016年售出49,460套商品房,2017年售出19,306套,2018年售出17,504套。经过2018年下半年的降价和促销浪潮,交易数量在2019年下半年再次下降,尽管在2019年上半年略有上升,达到12014套。7月和8月的交易量分别为1515套和1409套,比上半年2000套的月平均水平下降了近30%。

“南京都市圈的项目目前销售不佳,裕廊目前的销售压力也很大。”阴肖飞说道。句容是南京大都市区的县级市。从南京开车大约一个小时。地理位置的便利给泰和沉重的仓库勇气。2017年,泰和通过收购赢得了五个项目。然而,到目前为止,句容的五件物品中有三件出了问题,包括“退回”的两件物品。

今年2月中旬,泰和向法院申请取消“夏树芦山水库附近和句容市包华镇13块国有土地使用权”的收购协议,原因是转让方多次严重违约,阻碍了目标房产的建设和开发。当时,据接口新闻报道,泰和因这些地块的容积率存在问题而解除合同,导致产能严重受损。

2019年半年度报告显示,这些地块尚未进入开发阶段,被列入“土地储备”一栏。收购时拟开发土地面积为482,000平方米。

左手解除合同,右手卖出卖出卖出卖出

与拍卖获得的土地相比,虽然被收购项目的成本较低,但由于债务、股权或项目本身历史遗留的问题,往往会变得棘手,买家如果不注意,很容易“踩雷”。

泰和并购项目被封锁已经不是第一次了。2018年9月19日早些时候,南京青龙山项目发生债务纠纷,泰和子公司南京恒祥房地产有限公司作为担保人之一被起诉至江苏省无锡市中级人民法院。尽管最终诉讼以和解和撤诉告终,但该项目也陷入了发展困境。据去年11月报道,该公司涉嫌无证施工,目前尚未进入市场。

除了项目本身的问题,希望通过收购实现快速扩张的泰和也面临着更严重的债务问题。

2017年是泰和扩张最明显的一年。今年泰和投资项目收购552.4亿元,是2016年投资的两倍多,新增土地面积792.8万平方米,总建筑面积1069.21万平方米。土地扩张模式也已转向以并购为主。在今年新增的36个项目中,有30个是通过并购获得的。

同样从2017年开始,泰和的债务迅速上升,2018年上半年达到2000多亿元。截至2019年6月30日,泰和一年内到期的短期借款和非流动负债为330.74亿元,期末现金及现金等价物余额为129.67亿元,偿债压力巨大。

数据显示,截至今年6月底,泰和的净负债率为258.69%,远远高于行业水平。

为了缓解财政压力,泰和今年多次出售其南昌、杭州、漳州、苏州、广州、佛山、福州等城市项目的部分股份。据不完全统计,自2019年以来,泰和已经出售了13个项目的部分股权,并收回111.34亿元。

除了“卖,卖,卖”,泰和还通过取消那些高风险收购项目的合同“及时止损”。

今年6月28日晚,泰和宣布解除购买郑州bq12-22-01地块的协议。剩余的7.2亿元将不予支付。与此同时,泰和易手,将地块出售给河南天伦房地产。同日,泰和还宣布退出济南章丘项目后续开发。

除了债务问题,还有管理问题。2018年,丁玉坤、沈临安、徐克、陈建豪、朱金康、郑忠等多位副总裁,以及太和首席财务官罗俊、副总经理程二军、监事李朝阳、广深地区总裁田九坡、品牌总监吴晓峰等核心管理层相继辞职。

在经历了快速扩张带来的巨大压力后,泰和开始收敛。在2019年半年度报告中,泰和没有披露具体的征地数据,而在公开报告中,泰和征地信息保留在2018年。

资料来源:时代财经

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