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中国住房市场发展月度分析报告(2019年09月)

上钢信息门户网 2019-10-21 16:57:33
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为了促进房地产市场稳定健康发展,中国社会科学院金融与经济战略研究所住房大数据项目组在2019年8月住房指数监测分析的基础上,结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究,于2019年9月完成了《中国住房市场发展月度分析报告》。作为研究范式的创新,报告中涉及的所有房地产数据都来源于大数据挖掘分析。

一、住房市场运行的最新动态

1.核心城市的房价已经停止上涨,二手房成交量也迅速下降。

在内外条件的综合作用下,2019年8月核心城市房价将基本停止上涨。纬屋核心指数(Weft House Core Index)反映了全国24个核心城市房价的全面变化,显示2019年8月纬屋核心指数小幅攀升至106.26点。与7月份的106.21相比,房价环比上涨0.05%。尽管核心城市的房价上涨持续了7个月,但自4月份以来,整体房价上涨速度有所放缓,过去一个月,核心城市的房价上涨接近零。

从过去一年房价的总体趋势来看,不包括季节性波动,核心城市的房价总体呈下降趋势。与2019年1月的102.52点相比,2019年8月核心城市的房价上涨了3.65%。与去年同期的108.84点相比,2019年8月核心城市房价下降了2.4%。

从二手房成交量指数来看,虽然房价趋于稳定,但核心城市二手房成交量仍在快速下降。2019年8月,10个重点城市二手房成交量指数为157.7,较7月份下降12.4%,但仍高于2018年同期成交量。成交量的快速下降表明短期上涨势头减弱,房价难以强劲反弹。

十大城市二手房成交量指数(2017年1月成交量=100)

制图:中国社会科学院金融战略研究所住宅大数据项目组

注:10个主要城市的样本是北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州和重庆。

2.一线城市的房价主要在下跌,而北京和上海的跌幅则略有扩大。

一线城市的房价普遍略有下降,但深圳仍略有上升。一线城市纬向住房指数监测显示,2019年8月,一线城市房价环比平均下降0.125%。其中,北京环比下降0.69%,比上个月上升0.31个百分点。上海和广州的房价继续保持稳定但温和的下跌,上海环比下跌0.41%,广州环比下跌0.04%。尽管深圳房价环比上涨了0.64%,但环比下降了0.34个百分点。

从过去一年一线城市的房价走势来看,广州、北京和上海的房价相对较低,广州下跌5.98%,北京下跌3.74%,上海下跌2.76%。深圳一线城市的房价相对抗跌,去年房价仍上涨1.22%。

3.准一线城市的房价已经基本停止上涨,而炎热城市苏州的热度已经下降。

准一线城市的房价整体涨幅进一步下降。对准一线城市纬向住房指数的监测显示,2019年8月,准一线城市房价环比上涨0.013%,同比上涨0.412个百分点。天津环比上涨0.06%,杭州环比上涨0.06%,重庆环比下跌0.41%,房价相对稳定。热门城市苏州环比上涨0.34%,比上个月下跌1.19个百分点。住房市场明显退热。

4.二线城市的房价趋势继续分化,互补的上涨和回调同时并存。

对二线城市纬向住房指数的监测显示,2019年8月,二线城市房价环比平均上涨0.201%,较上月收窄0.156个百分点。在二线城市,南通房价环比上涨2.5%,排名第一,济南房价环比下跌1.1%,排名最后。在二线城市中,房价基数低、前期涨幅小的城市仍在“补涨”,而济南、青岛等二线城市在过去3-5年经历了大幅上涨,主要是房价出现了回调。

从过去一年的房价走势来看,青岛、济南、Xi等城市因“削峰填谷”效应出现了一定程度的下降。与2018年8月相比,青岛房价下跌15.82%,济南下跌11.01%,Xi安下跌8.13%。哈尔滨、长春、沈阳和中国东北其他中心城市的房价仍在上涨,主要是因为“粮食灌装”市场,去年哈尔滨上涨了7.26%,长春上涨了7.43%。

5.三线和四线城市的房价已经从上升到下降,在过去的一年中,少数城市出现了相对较大的上涨。

总的来说,三线和四线城市的短期房价从上升到下降。对三、四线城市住房指数的监测显示,2019年8月,三、四线城市平均房价环比下降0.663%,涨幅比上个月收窄1.878个百分点。受北京市场下行调整的影响,2019年8月,北京周边的风向标廊坊(燕郊)房价环比仍下跌2%,比上个月上涨0.72个百分点。

从过去一年的情况来看,在总体稳定的背景下,南阳、唐山、太仓、洛阳、呼和浩特等少数三四线城市。由于房价基数较低,在过去一年里,在"山谷填充"效应的驱动下,房价仍在大幅上涨。与去年同期相比,南阳上涨19.35%,太仓上涨14.05%,洛阳上涨13.55%。

6.核心城市住房租金略有下降,市场表现与上年相比相对稳定。

反映全国22个核心城市住房租金总体变化的住房租金核心指数显示,核心城市的住房租金从5月份上升到7月份,8月份开始从上升到下降。2019年8月,核心城市住房租金指数为104.78,比上个月下降0.13%,比上年下降0.44%。核心城市住房租金下降主要是因为租赁市场即将进入季节性淡季,这仍然是正常的季节性波动。与2018年相比,2019年住房租金的季节性波动减弱,市场表现更加稳定,这与长期租赁公寓热的消退有关。

二.情况分析

1.央行发布了新的个人抵押贷款利率规则,房地产融资条件逐渐见底。

2019年8月25日,中央银行发布《关于调整新发放的商业个人住房贷款利率的通知》,要求商业银行从2019年10月8日起,根据最近一个月同期的市场报价利率(lpr),对新发放的商业个人住房贷款形成新的利率。其中,第一套商品房贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率,第二套商品房贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率加60个基点。由于抵押贷款利率长期被基准利率锚定,自2014年11月22日以来基准利率一直没有调整,这一次相当于重新启动抵押贷款利率的调整机制。考虑到信用利率的下降趋势,在新的抵押贷款利率形成规则下,即使有一个附加机制,抵押贷款利率也会长期下降。然而,在短期内,抵押贷款利率不会有重大变化。

3.符合条件的集体土地可以合法直接进入市场,短期内不构成房地产市场影响因素。

2019年8月26日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议表决通过《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》,该决定自2020年1月1日起施行。修订后的《土地管理法》首次为集体建设用地直接进入市场开辟了法律途径。其中,在法律形式上明确规定,“土地所有者可以通过转让、出租等方式,将依法登记的土地利用总体规划和城乡规划中确定为工业、商业等经营目的的集体经营性建设用地转让、交换、出资、捐赠或者抵押给单位或者个人”,“通过转让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、交换、出资、捐赠或者抵押”。修订后的《土地管理法》改变了集体建设用地多年不能直接进入市场的旧二元体制,并将对土地市场的供给模式产生一定影响。但是,由于集体建设用地规模有限,城乡土地市场的融合不会对房地产市场产生直接影响。

3.限购政策面临边际调整,但短期内不会对市场产生重大影响。

自2010年北京首次出台限购政策以来,限购政策实施的最长时间已近10年。作为一项已经成为被动的长期制度的短期行政措施,住房购买限制政策虽然在抑制住房投资投机和稳定房地产市场方面起到了积极的作用,但也在一定程度上降低了市场效率。随着土地等重大体制改革的推进、长期机制的逐步建立和全国房价的稳定,一些城市需要对购房限制政策进行边际调整。尽管如此,房地产政策总体上将保持连续性和稳定性,短期内不会对市场产生任何重大影响。

三.短期市场预测

1.一级和二级城市的房价正在稳步下降,黄金、九级、白银和十级城市几乎没有改善。

自2019年4月以来,一、二线城市二手房成交量大幅下降,市场短期内缺乏上涨势头。政策层面也对房地产投资投机提出了严格的控制要求。各种信贷优惠政策都要求不要将其应用于房地产领域。各地区出台的各种调控政策将保持整体现状,短期内难以做出重大调整。在政策和市场都不特别有利的情况下,一线和二线城市的房价将稳步下降。

2.三线、四线城市房价走势仍将分化,上涨、回调和停滞并存。

三线城市和四线城市的市场差异很大,短期内很难保持一致的趋势。具体来说,受一线城市房价水平相对较高和市场疲软的影响,一线城市周边的三线、四线城市房价主要回落。在一些相对偏远的三线和四线城市,房价在上一轮全国房价上涨中几乎没有变化,或者将继续“填满山谷”市场。其他三四线城市普遍受到大环境的影响,房价上涨势头有所减弱,但房价下跌空间有限。市场表现的主要特征是成交量下降和房价相对稳定。

报告作者:

邹华林,中国社会科学院金融与战略研究所住房大数据项目组组长,中国社会科学院竞争力模拟实验室副主任,《中国住房市场发展月度分析报告》主编

王叶强,中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与房地产研究室主任,《房地产蓝皮书》主编。

中国社会科学院金融战略研究所《中国县域经济发展报告》主编冯勇

叶杨冰,中国社会科学院金融与战略研究所住房大数据项目组研究助理

资料来源:中国社科院网站

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