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西安房价构成:1.2万/㎡买房,究竟贵不贵?

上钢信息门户网 2019-11-13 19:33:31
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目前,Xi安房地产市场处于水平位置,房价变化不大。旧市场和新市场的价格不会上涨或下跌。新市场的价格会稍微高一点,所以我们必须利用渠道来努力。

至于Xi安的房价走势,今年我们一直坚持“2018年杠杆+2019年挤压”就是所谓的“杠杆”,这是一种变相的人口政策。所谓的“挤压”意味着各种各样的新政策会将房价向上挤压。

到目前为止,市场价格基本上是按照这一路径,如精装交货,两个20%,三年零结算政策等。Xi安的价格稳定,主要是因为成本。

Xi安的房价是如何形成的?为什么它们也是洋房,在太空城最低每平方米11,500套,在丰东新城最低每平方米14,000套?谁买的?

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从金融角度来看,房价的基本构成相对清晰。房价=土地成本+建筑安装成本+税费成本+财务成本+开发商利润。

一般来说,土地成本(30-40%)+建筑安装成本(30-40%)+税费成本(12-15%)+管理成本(5-10%)+开发利润(8-10%)+其他费用=房价构成。由于土地收购价格、集中收购成本、融资成本、营销控制等多种原因,具有一定的灵活性。因此,这仅供参考!

首先,土地成本。

一般来说,土地成本占房价的30-40%,但由于多年前征地成本相对较低,几千亩大规模土地以滚动方式开发(征地越早,成本越低),初始征地价格仅占当前房价的20%,甚至更低。

例如,东部二环路精装大平地板价格为每平方米7232元,精装价格为每平方米18500-21000元,地价占34-39%,这是一个典型案例。

然而,也有一些更极端的情况,因为Xi安主城区的价格有限,综合楼面价格达到8785元/平方米,空白的公开价格仅为16500-17000元/平方米,土地成本占51-53%。

注:如果价格长期受限,地价不降,比例会越来越高,极端情况会越来越多。例如,一家中央企业从未央湖拿走了土地。因此,价格限制政策导致了较低的备案价格,这使其在很长一段时间内无法进入市场。还有一个空间城市板块,因为限价令政策已经导致建筑11500/㎡,长期低成本供应,数千人继续波动。

第二,建筑安装费用。

一般来说,建筑安装费用占房价的30-40%,主要包括建筑费用和设施设备安装费用,包括钢筋、水泥、砖瓦、管道、电梯、人工费用等。品牌越大,集中采购的成本越低。

这是因为Xi的楼市分为限制区和非限制区。如果采用相同的交货标准,限制区域的价格将有一个“上限”。因此,限制区的建筑安装费用比例将更加突出,而非限制区的比例将略有下降。

因为现在住宅企业普遍升级装修标准,所以建筑安装成本预算略大,一般空白高层建筑的建筑安装成本约为3000元/㎡,但如果加上800-2000元/㎡的一般装修成本,建筑安装成本就占了更大的比例。

备注:精装修费用可细分为一项。但是,由于不同开发商的购买成本和定位不同,会有很大的差距,容易引起误解。例如,星河湾的装修是豪华的,以官方标准来衡量,这显然是不合适的。但是,一般来说,精装费是2000-2500元/㎡,这有点夸张。

第三,税费成本。

一般来说,税费约占房价的12-15%。涉及的主要税种有营业税、土地增值税、房产税、印花税、契税等13种。不同城市的税费支付比例会有所不同。

第四,管理成本。

还有一部分行政费用,约占房价的5-10%,如行政费用、销售费用(销售团队工资、广告、营销代理地点、渠道费用、物业管理费等)。)和财务费用,由于不同的企业系统,财务费用从1.5%到3%不等,由于市场波动,财务费用略有变化。

注:2018年,前50家上市住房企业的加权平均融资成本为6.24%。其中,中粮控股的平均融资成本最高,达到9.9%,其次是龙狮绿色集团9.8%,凯撒集团8.42%,荣盛发展8.2%,而中海、华润、龙湖等住宅企业的融资成本最低。

第五,发展利润。

一般来说,开发利润过去占房价的8-10%,这与开发商的经营能力和开发模式有关。理想情况下,一线住宅企业的净利润约为10%,中小开发商的净利润约为8%,只要不突破边际利润率,就可以经营。但是现实是不同的!

注:虽然Xi安置房企业的净利润一般在5%到10%之间,但目前的限价+附加成本更高。根据市场价格,利润率一般低于5%。一家中央企业图图将军坦率地承认,为了赢得土地,即使是零利润或负利润,也必须赢得。回头看看市场,可能会有利可图。

此外,由于它是基本结构,此外,还有3-5%的施工申请费用(证书、申请、批准等)。),占公共支持成本的1-2%(电气管道等)。),以及前期成本的1-2%(规划、设计、七个连接、一次调平等)。),所有这些都是硬性成本,无法改变。

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由于Xi安实行新政策、全精装交付、两个20%、三年零结算政策等,Xi安的土地拣选价格变高,房价受到限制,因此,地价比例可能会变高。

粗略地说,每平方米15,000 * 100平方米= 150万,其中30-40%的土地成本在450,000-600,000之间。建筑安装费用的30-40%,即45-60万元;12-15%的税费,介于180,000和225,000之间;管理成本的5-10%,75-150,000;开发利润的8-10%,即120-150,000。

因此,有些人想知道,如果你买了一栋房子,房屋公司只能赚12万到15万/套,而且收入不如卖酱油,你为什么要开发它?

9月23日,万科在北京召开交流会。董事长俞亮回答了“茅台市值超过万科后,海地美食行业的市值也超过万科”的问题。如果你感兴趣,你可以去看看。

现在房地产行业已经进入“低利润时代”。大量住宅企业已经转型并开始投资于汽车、金融、旅游、影视、卫生、农业、物流等领域。所有这些都是多点布局。过去,住房企业依靠房价上涨来赚取利润,但现在他们不得不限制购买和价格。他们只能找到控制成本的方法。

成本管理越精细,住宅企业的利润就越安全。随着2016年Xi安市的崛起,仍有一些住宅企业退出房地产开发。主要原因是他们突破了边际利润率。

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从征地到开发,有没有办法让利润率飙升,达到理想状态?

当然,有办法做到这一点:华润的品牌(区域开发,优惠地价)+中海融资(融资成本的3%,比一线民营企业低5倍)+阳光城市的耐心(2005年丰东收购7500亩土地)+融创&碧桂园销售+空壳渠道。

然而,开发和销售这种拼盘几乎是不可能的。市场已经变了。大多数住房企业都依靠自己的技能来缩小自己的利基市场,并希望与许多住房企业的优势相兼容。可能性为零。

现在开发成本越来越高,不仅包括土地成本、建筑安装成本,还包括精装成本和公共租赁成本。近日,港区拍卖网站“有15%的公租房分配,由国际港区管理委员会集中实施。竞争对手按6500元/平方米的标准向国际港区管理委员会缴纳公租房建设资金分配额的5%。

2015年,Xi安房地产市场平均价格仅为6500元/㎡。现在,公租房搬迁建设基金就是这个价格,占5%。这只是一种尝试。未来,将有15%的成本价回购。如果实施这项政策,成本将更高。

这也是一个购买洋房的项目,航天城每平方米最低15,000英镑,丰东新城每平方米最低14,000英镑。谁输了?因为成本不同,即使丰东的房价更高,房屋企业的利润率也可能不会特别高,但最终,购买越低,损失越大!

必须再次强调一点,因为上述价格结构仅供参考,原因有多种,如土地收购价格、集体收购成本、融资成本和营销控制。它比较粗糙,也有缺点。请添加。

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